Real Estate Investment Trusts (REITs) 是一种向投资者发放信托凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。
不动产包括：写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等。REITs起源于美国历史近60年，全球资产管理规模已超过2万亿美元。
REITs的意义：可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入动能。此外，降低了投资者对不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公布REITs试点正式起步。这意味着，个人投资者也可以通过REITs分享国家经济高质量发展的红利。但应了解相关知识，知晓投资风险，理性投资。
REITs可分为公募型和私募型
2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚焦基础设施领域，开展公墓REITs试点，试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。宏观上，有助于落实深化金融供给侧结构性改革政策，为基础社会建设提供直接融资支持。微观上，可以降低企业杠杆率，实现新资产模式转型。同时，共募REITs是一种区别于股票和债券等大类金融产品，填补了我国资本市场空白，可以为投资者提供中等收益、中等风险资产。
公募REITs试点首先基础设施领域的原因
因为我国拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看，我国发展基础设施REITs的优势为：
- 存量大。我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有往达到万亿级别。
- 增量多。未来发展新基金，所以将来可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元。统计局测算，我国基础设施存量水平相当于发达国家的30%，所以还有较大的空间。随着产业政策向新基建倾斜，包括5G通信设施、城市轨道交投、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领绿的投资也有望为REITs提供新的可选资产。
- 收益稳定。很多成熟的基础设施，如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的现金流，适合作为REITs的底层资产。
公募REITs与普通公募基金的区别
区别来自：1. 投资标的；2. 发行定价； 3. 市场波动。
- 投资标的方面：REITs限定主要投资于不动产的基金。试点的报考：仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。基础设施公募REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享设施等基础收益与资产升值。
- 和普通公募基金着重在二级市场交易不同，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，基金管理人会代替投资者对他们所投资的项目进行监督或管理，从而让项目较好的运行起来，保障收益实现。
基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种。根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也相当可观。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产相关性低，风险分散效果较好。REITs试点主要集中于重点地区的优质资产，试点政策强调，鼓励信息网络等基础设施以及国家战略性新兴产业集群等。项目应具有成熟的经营模式及市场化运营能力